Перевод нежилого помещения в жилое и наоборот. Нормы статьи, перечень документов
Возросшая деловая активность российских граждан на фоне отсутствия предложений на рынке нежилых помещений и их потребность в решении жилищных проблем стали ключевыми факторами в проявлении актуальности вопроса перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Обустройство офисов, магазинов на первых этажах многоквартирных домов, переустройство нежилых помещений в жилые все это направленно на удовлетворении возникшего спроса граждан.
Застраивая города, архитекторы и проектировщики не предполагали потребность в нежилых помещениях расположенных в центре или на многолюдных улицах. Получить разрешение на постройку нежилого помещения практически невозможно в связи с сохранением внешнего вида улиц в больших городах и расположенными слишком близко друг к другу домами на улицах маленьких городов. Магазин (продуктовый, бутик), офис (организации, банки) построенный в доме центральной улицы города принесет своему владельцу большую прибыль, чем тот же самый магазин, но расположенный там, где есть возможность, возвести нежилое здание.
В то же время нередкими являются примеры обратной ситуации - перевода нежилого помещения в жилое. Например, у работающего и развивающегося завода есть свободное техническое помещение (отвечающее требованиями проживания) и потребность разместить где-то сотрудников и приезжающих специалистов. При условии, что нежилое помещение после переоборудования может отвечать требованиям жилого помещения, оно становится общежитием для молодых специалистов.
Перевод жилого помещения в нежилое и обратное действие регламентируются Жилищным Кодексом РФ, а именно статьями 22-24.
Перевести жилое помещение в нежилое возможно при условии, что оно находится на первом этаже жилого дома или обособленно. В случае если оно находится выше, то все помещения расположенные ниже него должны быть нежилыми. Обязательным условием перевода является наличие отдельного входа или возможности создания такого входа. Переводимое жилое помещение должно принадлежать одному собственнику и не должно быть отягощено правами других собственников, а так же не должно быть залогом в ипотеке и не являться взятым в наем. На момент перевода такого помещения оно не должно служить постоянным местом жительства для собственника или членов его семьи.
О переводе нежилого помещения в жилое законодательство (ст. 22 ЖК РФ) говорит, что оно должно отвечать установленным для жилых помещений требованиям и не быть обремененным правами каких-либо лиц. Рассматривая эти требования можно сделать вывод, что помещение, переводимое в жилое должно иметь соответствующие вспомогательные комнаты, используемые для удовлетворения бытовых и других нужд проживающих. Такими комнатами являются туалет, ванная и кухня. Если собственник хочет перевести нежилое помещение в жилое, ему придется сделать переустройство и переоборудование, после чего перевод станет возможным.
Перевод помещений осуществляется органом местного самоуправления. В больших городах данная функция возложена на администрации районов, в маленьких – на исполнительные и районные советы. Так же в некоторых городах решения о переводе принимают: Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности, департамент городского хозяйства. В столице России городе Москва перевод помещений осуществляется через Департамент проектирования и согласований и Департамент жилищной политики и жилищного фонда.
В ст. 23 ЖК РФ представлен перечень документов необходимых для предоставления в орган местного самоуправления:
- Заявление о переводе помещения. (Подается лично собственником помещения или его представителем, заявление поданные нанимателями не принимаются);
- Правоустанавливающие документы на помещение. (Копия документов в обязательном порядке заверяется нотариально);
- Техническое описание помещения и его план (на жилое помещение предоставляется технический паспорт);
- Поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
- Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
В некоторых случаях от заявителя может потребоваться согласие соседей. Таким случаем является ситуация с необходимостью оборудовать отдельный выход для переводимого помещения (нарушение целостности несущей стены дома, предоставление общей земли под вход). Несмотря на закрепленный законодателем перечень документов для перевода помещений из жилых в нежилые и наоборот помимо этого заявителю в городе Москва потребуется предоставить:
- учредительные документы фирмы, которая владеет помещением (если квартира является собственность фирмы, а не конкретного владельца);
- проект фасада;
- ситуационный план;
- заключение Роспотребнадзора;
- проект по выводу газа (при условии нахождения помещения в газифицированном доме);
- техническое заключение о состоянии конструкций дома;
- проект электроснабжения;
- проект расчета шума (если в помещении предусмотрена установка кондиционеров);
- геоподоснова из Мосгоргеотреста;
- проект переустройства помещения связанного с переводом его в нежилой или жилой фонд;
- заключение МЧС УГПС;
- заключение ОПС;
- заключение АПУ;
- заключение МОСГАЗ-а;
- распоряжение Мосжилинспекции;
- согласование с балансосодержателями дома;
- разрешение на присоединение мощности;
- при переустройстве и перепланировке согласование с авторами дома (архитектор, проектное бюро);
- заключения и согласования с другими службами в зависимости от назначения помещения. (ГАИ, БТИ, СЭС);
После получения решения от органа местного самоуправления, осуществляющего функцию перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, документы передаются для регистрации в Комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Решение выносится не позднее трех рабочих дней.
Самовольное размещение офиса, предприятия, магазина в жилом помещении влечет за собой закрытие предприятия и наложение на собственника административной комиссии. Так же на собственника налагаются обязательства по возвращению помещению его первоначального состояния. Те же правила действуют для помещений самовольно переведенных из нежилых в жилые.
Если вам требуется помощь при оформлении документов или дополнительная информация по вопросу перевода помещения желательно проконсультироваться у адвоката по жилищным спорам.
Если вы заинтересованы тематикой жилищного права, советуем прочесть также "переустройство и перепланировка жилого помещения"
С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.
