Переустройство и перепланировка жилого помещения
Неправильное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения может привести к катастрофе. Все изменения внесенные в первоначальный инженерный план жилых домов нарушают их целостность, и могут стать причинами обрушения или разрушения несущих конструкций. Российское законодательство даже остекление балкона относит к перепланировке и предусматривает получение разрешений от шести (!) ведомств. Все это связано с износом и относительно неблагоприятным техническим состоянием старых домов и осуществлением безопасности жильцов.
Переустройство и перепланировка жилого помещения регламентируется статьями 25-29 Жилищного Кодекса РФ.
Законодательство под перепланировкой понимает изменение конфигураций жилого помещения, а под переустройством – перенос или замену инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. Приведем пример, перепланировка – это расширение комнат за счет переноса не несущих стен, коридоров, лоджий и т.д. При переустройстве собственник жилья, может полностью заменить теплосеть, установив автономное отопление, для удобства пользования проложить несколько направлений электрической проводки и многое другое. Все эти действия требуют согласования со специализированными органами и внесения изменений в технический паспорт жилья.
Перепланировка и переустройство жилого помещения могут проводиться как отдельно друг от друга, так и одновременно, например: для соединении санузла с ванной комнатой владельцу жилья потребуется переустраивать всю водо- и канализационную системы.
Переустройство и перепланировка жилого помещения невозможны без согласования с органом местного самоуправления. Для согласования владелец жилья должен предоставить определенный пакет документов, после рассмотрения, которого и будет вынесено решение о разрешении или запрете изменений.
Документы необходимые для подачи заявления в орган осуществляющий согласование:
- Заявление о переустройстве или перепланировки (совместное);
- Документы, утверждающие право собственности на перепланируемое и (или) переустраиваемое жилое помещение;
- Проект перепланировки и (или) переустройства оформленный и подготовленный в установленном порядке;
- Технический паспорт жилого помещения;
- Согласие в письменной форме на переустройство и (или) перепланировку от всех членов семьи заявителя;
- Заключение органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры; (в заключении указывается, является или нет перепланируемое или переустраиваемое жилое помещение памятником архитектуры, истории или культуры);
В ст. 26 ЖК РФ п. 3 сказано, что орган осуществляющий согласование, не имеет права требовать от заявителя другой перечень документов. Таким образом, представив вышеперечисленные документы, заявитель получает расписку от органа местного самоуправления и может рассчитывать на вынесение решения о согласовании или отказе в течение 5 дней с момента подачи документов. Решение принимается на основании заявления и предоставленных документов.
После принятия решения орган местного самоуправления в трехдневный срок выдает заявителю документ с согласованием. Законом предусмотрена отправка по указанному адресу заявителю решения почтой. Только на основании согласования владелец жилья может осуществлять переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.
Основаниями для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения могут являться: несоответствие проекта требованиям законодательства; непредставление заявителем необходимого перечня документов; представления документов не в надлежащий орган.
Решение об отказе, так же как и о согласовании пересылается или выдается заявителю в течение трехдневного срока после принятия. Данное решение в обязательном порядке должно содержать в себе ссылку на причину отказа.
После проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения необходимо составить акт приемочной комиссии, который составляется и выдается органом местного самоуправления, выдавшим согласование. После составления акта он направляется в организацию или орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.
С 2005 года российским законодательством создан перечень ограничений на мероприятия по перепланировке и (или) переустройству помещений в жилых домах.
Не допускается переустройство помещений:
- в результате, которого ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатации дома, так же при котором затрудняется доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям;
- в жилых домах, которые стоят на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
- отнесенных к категории непригодных для проживания;
- вследствие, которого ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции;
- после которого увеличивается нагрузка на несущие конструкции.
Запрещено в жилых помещениях домов типовых серий устраивать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, а так же колонах. Помимо этого нельзя устраивать штраб под размещение электропроводки в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений допускается только после согласования с проектной организацией или автором проекта жилого дома.
Таким образом, переустройство и перепланировка жилых помещений ограничивается соединением жилых комнат или соседних квартир, заменой санитарно-технического оборудования и так далее, а без соответствующего согласования собственнику разрешается только делать косметический ремонт.
Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд. По решению суда собственнику жилья придется привести помещение в прежнее состояние и сделать это в разумный временной срок. Суд так же может вынести решение о сохранении переустройства или перепланировки жилого помещения, при условии, что данные действия не нарушают права и интересы граждан, а так же не создают угрозу их здоровью и жизни.
При невыполнении решения суда о возвращении жилому помещению первозданного вида, жилье выставляется на публичные торги. Денежные средства от продажи передаются владельцу жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по восстановлению жилого помещения возлагаются на нового собственника. В случае если перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, было произведено нанимателем, по договору социального найма с ним будет, расторгнут данный договор и возложены обязанности по восстановлению жилого помещения.
Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также "как выписать человека из квартиры".
С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.
