Договор аренды объекта недвижимости. На что обратить внимание в первую очередь
Сегодня большая часть нежилого фонда недвижимого имущества сосредоточена в руках физических и юридических лиц, являющимися частными собственниками. При этом, почти половина такой недвижимости сдаётся в аренду. Хорошо, если в штате арендодателя – юридического лица имеется юрист или есть возможность абонентского обслуживания у адвоката по жилищным делам, занимающегося предоставлением юридических услуг и защитой в суде. Но многие арендодатели – физические лица, да и не малое количество арендодателей – организаций вступают в арендные отношения без надлежащей правовой подготовки или поддержки. Результатом таких отношений, как правило, являются многотысячные долги по арендной плате и долгие, малоэффективные судебные тяжбы. Вот несколько основных советов будущим арендодателям, которые помогут избежать многих проблем и негатива, при распоряжении своим имуществом.
Перед заключением договора аренды объекта недвижимости с арендополучателем....
В первую очередь, оформите надлежащим образом документы о праве собственности на принадлежащий вам объект. Следует помнить, что в качестве правоподтверждающего документа выступает свидетельство, выданное территориальным подразделением Росреестра (ранее эта служба называлась Учреждением Юстиции, потом – Управлением Федеральной Регистрационной Службы). Если у вас нет свидетельства о собственности или свидетельство выдано до 2000 года (тогда свидетельства выдавали подразделения органов исполнительной власти местного самоуправления), первым делом его надо получить или обновить. Правоустанавливающими документами на объект являются договор и передаточный акт, на основании которых вы приобрели объект, а также возможные распорядительные акты органов власти и управления. Кроме того, для заключения договора аренды объекта недвижимости нужно иметь актуальный технический паспорт на объект. Оформлением технических паспортов занимается территориальное подразделение Ростехинвентаризации (бывшее БТИ).
Если вы до конца не уверены в порядочности и ответственности будущего контрагента по договору аренды, то срок действия такого договора аренды объекта недвижимости стоит ограничить периодом до 12 месяцев. При этом, стоит четко разграничивать срок договора на год и дольше от срока до 12 месяцев. В первом случае, договор требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, чтобы он считался заключенным. Договор аренды, сроком менее 12 месяцев является заключенным с момента его письменного оформления и подписания надлежащими лицами с обеих сторон.
Существенным условием договора аренды объекта недвижимости, без указания которого, договор считается незаключенным, является условие об объекте аренды, его четкое и исчерпывающее описание. А вот размер арендной платы, как не странно, не является существенным условием. При отсутствии описания размера арендной платы, договор считается заключенным, а арендная плата взимается в размере, равном при аренде аналогичного объекта в аналогичном месте расположения.
Вообще, любое из условий договора сторонами может быть признано существенным, поэтому, лучше всего предусмотреть и прописать четко в договоре максимальное количество условий. Это и вопросы проведения текущего и капитального ремонта, сроки передачи и возврата объекта, его техническое состояние на момент начала аренды. Очень часто серьезные споры возникают по вопросу оплаты коммунальных услуг и содержанию объекта. Обязательно в договоре аренды надо предусмотреть данный момент. Стоит особое внимание уделить пунктам договора, предусматривающим его расторжение и продление. Ведь закон позволяет предусмотреть в договоре практически любые основания для его расторжения или продления, если эти основания приняты сторонами при заключении договора.
