Рейдерский захват квартиры. Предупреждён, значит – вооружён!
Юридическая неграмотность населения привела к появлению рейдеров, действующих не только на ниве бизнеса, захватывающих предприятия и фирмы, но и в жилищном хозяйстве. Долевой захват квартиры рейдерскими методами заключается в первичном выкупе одной или нескольких долей в квартире и последующем планомерном негативном влиянии на жильцов, с целью выкупа оставшихся долей.
Для полного понимания схемы рейдерского захвата квартиры, следует определиться с понятиями общей и долевой собственности.
Общее имущество – это имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. Такое имущество, может находиться в долевой собственности, с определением доли каждого собственника, или без такого определения (совместная собственность) ст. 244 ГК РФ. Доли в собственности, устанавливаются по соглашению собственников общего имущества, при недостижении согласия, доли в имуществе устанавливаются в судебном порядке. Отсутствие соглашения по долям в имуществе, в случае не возможности определения таких долей на основании закона, приводит к тому, что доли считаются равными.
Собственники долей в имуществе, вправе распоряжаться своим имуществом, находящимся в долевой собственности, только с согласия всех ее участников, так гласит ст. 246 ГК РФ. Продавать, дарить, отдавать в залог, завещать или по-другому распоряжаться своей долей собственник может только в случае соблюдения правил возмездного отчуждения.
Продажа доли в квартире или другом имуществе предусматривает право приоритетной покупки, такой доли, остальными участниками долевой собственности (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Предварительно продавец доли, обязан в письменной форме, уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу. Указание цены и условий продажи в извещении обязательно. Отказ остальных собственников долевого имущества от приобретения продаваемой доли, дает возможность продавцу продать свою долю другому лицу. Срок на покупку доли другими собственниками долевого имущества 1 месяц с момента извещения их о продаже (п.2 ст. 250 ГК РФ).
Чаще всего потерпевшими в рейдерских захватах квартир оказываются одинокие пожилые люди, также не редки случаи использования негативных межличностных отношений родственников или бывших супругов.
Спасает ли определение долей от рейдерских захватов квартир?
Началом рейдерских действий направленных на квартиры можно считать момент принятия закона о приватизации. До момента приватизации квартиры, она являлась неделимой собственностью, которая выдавалась для общего пользования, таким образом продать или подарить отдельную долю было не возможно.
Определение долей в квартире влияет только на собственность принадлежащую тому или иному лицу, то есть конкретно, сколько квадратных метров принадлежит каждому из собственников. Но доля распространяется на всю квартиру, запретить находиться в том или ином месте квартиры новому собственнику или «милому» родственнику остальные собственники не смогут.
Среди средств влияния на проживающих в квартире лиц: моральное давление, порча имущества, заселение (прописка) в квартиру большого количества жильцов. И так начнем по порядку:
1) моральное воздействие (давление) – за причинение морального вреда при наличии доказательств и свидетелей можно обратиться в суд по ст. 151 ГК РФ «Компенсация морального вреда».
2) порча имущества – квалифицируется по ст. 167 УК РФ, как умышленное повреждение имущества, в которой сказано, что порча имущества, повлекшая за собой причинение значительного ущерба, может караться:
- штрафом до 40 тыс. рублей;
- штрафом в размере любого дохода или зарплаты осужденного за период до 3 месяцев;
- обязательными работами на срок до 180 часов;
- исправительными работами на срок до 1 года;
- арестом на срок до трех месяцев;
- лишением свободы на срок до 2 лет.
3) заселение (прописка) большого количества жильцов – законодательством не запрещена. На сегодняшний день готовятся и обсуждаются несколько законопроектов способных в некоторой степени изменить ситуацию в лучшую сторону. Так, например, планируется установить возможность прописки на долю собственника в долевом имуществе, только его детей, супругов и близких родственников. Пока данные законопроекты не утверждены, данный способ рейдерского захвата квартиры пользуется популярностью.
Как предупредить и обезопасить себя от рейдерского захвата квартиры ?
Выход есть всегда и как говориться: «чаще всего он именно там где и вход». Во-первых, остальные собственники долей, как уже говорилось, имеют приоритетное право покупки продаваемой доли. Стоимость доли в общей собственности всегда гораздо меньше, нежели ее же стоимость, но в квартире продаваемой полностью.
Во-вторых, долю в квартире не могут продать без уведомления других собственников долей. То есть, если такого уведомления не было или продажа состоялась до окончания срока выкупа приоритетными покупателями, то сделка купли-продажи может быть признана не действительной. Помимо этого стоимость продажи доли должна быть одинакова для приоритетного покупателя (собственники остальных долей) и для третьего лица. Рейдеры выкупают долю в квартире по достаточно низкой цене, планируя впоследствии по такой же минимальной цене получить оставшиеся доли в квартире, продать квартиру, как единую и получить прибыль. Если цена, по которой доля продана, не соответствует заявленной для остальных собственников долей, то такую сделку можно признать не действительной.
В-третьих, наличие несовершеннолетних детей, являющихся собственниками долей, сделает не возможным куплю-продажу доли в квартире, согласно ст. 37 СК РФ. В данной ситуации возможно только дарение. Дарение не близким родственникам обяжет нового владельца заплатить 13 % налога. Рейдеры редко «связываются» с проблемными квартирами, в которых прописаны и проживают малолетние дети, или долей, как и проживающих достаточно много.
Вывод просто и очевиден – бороться за свое имущество нужно всегда. Неосведомленность в нюансах юридической законности и бюрократического аппарата не должна стать препятствием при защите ваших интересов. Адвокат по жилищным делам окажет правовую помощь и поддержку в любой, даже самой сложной ситуации. Не доводите дела до крайности, помощь адвоката по жилищным делам – это избавление от проблем и реальные действия по защите вашего имущества. Адвокат поможет составить исковое заявление, собрать доказательства, проследить за соблюдение сроков исковой давности и правильностью трактовок законов.
Если вы заинтересованы тематикой жилищного права, советуем прочесть также "Как выписать человека из квартиры".
С уважением,
Виктория Демидова, адвокат.
